निवेश संपत्तियों को खरीदते समय उपज का पीछा न करें

Anthony Guerriero , 9/25/18 8:02 AM

शेयरों में निवेश और रियल एस्टेट में निवेश

अनुभवी शेयर निवेशक अपने स्टॉक को बुद्धिमानी से चुनकर पैसा बनाते हैं। वे एक अच्छी तरह से स्थापित सार्वजनिक रूप से उद्धृत निगम में निवेश कर सकते हैं, चाहे वह बड़ा हो, मध्यम हो, या छोटी टोपी हो। वे एक होनहार आईपीओ में अपने पैसे डाल चुन सकते हैं, या यहां तक कि एक गैर कारोबार व्यापार में क्योंकि वे अपने भविष्य बहुत स्पष्ट रूप से देखते हैं ।

सफल निवेशक अपने पैसे से भाग ने से पहले समग्र बाजार, उद्योग और व्यक्तिगत व्यापार इकाई के बारे में पर्याप्त समझते हैं। नतीजतन, वे भविष्य के लाभ की संभावना को अधिकतम करते हैं।

मैनहट्टन में भव्य गगनचुंबी इमारतों को देख जमीन से एक दृश्य

एक कारक वे ध्यान में रखना उपज है । लेकिन उपज शायद ही कभी एकमात्र कारक है क्योंकि "उपज का पीछा करते हुए" निवेशक को ब्लाइंडर्स पहनने की आवश्यकता है (या ब्लिंकर, जैसा कि हम कुछ देशों में कहते हैं.)

निवेशक स्टॉक खरीदते हैं और वे बॉन्ड में निवेश भी कर सकते हैं। वे एक साफ निर्णय "एक मालिक होने के लिए" या "एक ऋणी होने के लिए करते हैं." निवेशक के लक्ष्यों, समय सीमा और बाजार की स्थिति के आधार पर दोनों के फायदे हैं। उपज मायने रखती है लेकिन यह निर्णय में केवल एक कारक है ।

अचल संपत्ति में निवेश करने का भी यही सच है। उपज मायने रखती है। कई अनुभवहीन अचल संपत्ति निवेशक, हालांकि, खरीद मूल्य को देखकर और संपत्ति प्रबंधन अवधि के दौरान, संभावित मासिक उपज को खरीद मूल्य को देखकर स्वामित्व के लिए सुरक्षित मार्ग मानते हैं, उनके किरायेदार को किराए से प्राप्त होने वाली संभावित मासिक उपज का भुगतान करना होगा। वे आधार है कि या तो किराए पर वर्तमान किरायेदार भुगतान कर रहा है या क्या वे एक भविष्य किरायेदार भुगतान करेंगे मान पर ।

इस सरल सिद्धांत को इस विचार से प्रबलित किया जाता है कि अचल संपत्ति में "आप संपत्ति की बिक्री पर लाभ नहीं कमाते हैं, आप खरीद में भविष्य के लाभ का निर्माण करते हैं। इस सिद्धांत का उपयोग करते हुए, कम अनुभवी निवेशकों का मानना है कि एक कठिन बातचीत से कम खरीद मूल्य मिलेगा, इसलिए उपज अधिक होगी, इसलिए यह रास्ता तय करना है।

अधिक अनुभवी, और अधिक सफल, अचल संपत्ति निवेशकों को उसी तरह एक सफल शेयर निवेशक शेयर पर अधिक मोटे तौर पर लग रहा है में संपत्ति की खरीद पर अधिक मोटे तौर पर देखने के लिए पता है । हमें इसका पता लगाना चाहिए ।

 

क्यों निवेशकों को सिर्फ उपज का पीछा नहीं है

एक निगम का प्रतिशत स्टॉक यील्ड विभिन्न कारणों से कम या अधिक हो सकती है, और निवेशक उपज के अलावा अन्य कारणों से उस निगम में स्टॉक का मालिक होना चाह सकता है। बाजार और उसके संभावित भविष्य के साथ-साथ निगम और उसके संभावित भविष्य को समझकर, निवेशक अपने या अपने निवेश लक्ष्यों के खिलाफ उन कारकों का परीक्षण कर सकता है।

यदि लक्ष्य किसी बिंदु पर एक बड़ा लाभ बनाने के लिए है, वे एक कम उपज शेयर खरीद सकते हैं । गूगल, अमेज़न, और माइक्रोसॉफ्ट सभी कम पैदावार दिया है, लेकिन उनके वायदा काफी उज्ज्वल करने के लिए उपज महत्वहीन का पीछा करते हुए कर रहे थे ।

कुछ निगम उच्च लाभांश का भुगतान करते हैं और उच्च उपज का उत्पादन करते हैं। लेकिन वे पर बहुत कम खर्च करके कि प्रतिशत प्राप्त कर सकते हैं, उदाहरण के लिए, उनके बाजार में हिस्सेदारी बढ़ रही है या अनुसंधान पर और नए उत्पादों के विकास । अब उच्च उपज देकर, वे निवेशकों को आकर्षित करते हैं जो केवल वर्तमान उपज को देखते हैं। ऐसी कंपनियां लंबे समय तक उच्च पैदावार नहीं दे सकती हैं क्योंकि उनकी प्रतिस्पर्धा उन्हें पीछे छोड़ देगी क्योंकि उन्होंने अपना बाजार हिस्सा बढ़ाया या नए उत्पादविकसित किए जो सफलतापूर्वक प्रतिस्पर्धा करेंगे । अनुभवी निवेशक ऐसे कारकों को ध्यान में रखता है।

निवेश संपत्तियों को खरीदते समय अचल संपत्ति में निवेश करने का एक ही सबक होता है।

हमें एक आदर्श उदाहरण के साथ शुरू करते हैं । एक लक्जरी condo के एक मालिक को जल्दी से बेचने के लिए एक जरूरी कारण के लिए नकदी उत्पन्न करने की आवश्यकता हो सकती है । एक ही विकास में बिक्री के लिए अन्य, समान, condos हैं। वे सीमित संख्या में तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदारोंके लिए एक-दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करते हैं। हताश मालिक प्रतियोगिता से कम कीमत पर अपने condo विज्ञापन ।   प्रतिस्थापन के कानून में कहा गया है कि एक निवेशक पहले कम लागत वाली इकाई खरीदेगा। लक्जरी इकाई के वर्तमान किरायेदार द्वारा भुगतान किए गए उच्च किराए से संभावित उपज वहां है, साथ ही पुनर्विक्रय पर संभावित भविष्य लाभ इसे एक चतुर विकल्प बनाता है।

लेकिन क्या अंय कारकों उन अंय इकाई मालिकों को प्रोत्साहित करने के लिए अब बेचने में एक हिस्सा खेल सकता है? अनुभवी निवेशक को पता चलता है। शायद स्थानीय सरकार या Condo ' मालिकों एसोसिएशन के बारे में किराए के लिए अपने मानकों को बदलने के लिए है । यह हो सकता है कि नए नियमों में मासिक न्यूनतम के बजाय कम से कम छह महीने से अधिक एक दिन की किरायेदारी की आवश्यकता होगी । कुछ शहरों में एक condo जो अल्पकालिक किरायेदारी की अनुमति देता है, एक होटल के रूप में फिर से परिभाषित । कि condo विकास की कानूनी स्थिति बदलता है ।

एक अपार्टमेंट खिड़की से मैनहट्टन अचल संपत्ति पर बाहर देख

यह हो सकता है कि भविष्य के किरायेदारों को न्यूनतम आयु परीक्षण को संतुष्ट करना चाहिए (condo विकास के पसंदीदा माहौल को बनाए रखने के लिए, और अमीर माता-पिता को अपने किशोर, पार्टी-प्रेमी बेटों को लक्जरी इकाइयों को किराए पर लेने से रोकने के लिए। यह अच्छी तरह से किरायेदारी के लिए बाजार को सीमित कर सकता है और इसलिए, किराए के लिए बाजार मूल्य को मजबूर कर सकता है। ऐसा करने से उपज पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

यहां एक तीसरा उदाहरण है; शायद condo प्रबंधन किसी तरह से विफल रहा है, तो कुछ मालिकों को जल्दी समाप्त कर रहे है भविष्य की बिक्री की भीड़ से बचने के लिए जब इकाई की कीमतों में भी आगे छोड़ सकते हैं । एक लक्जरी condo के संभावित किरायेदारों के लिए पर्याप्त प्रबंधन कंपनी और सुविधाओं वे किसी भी पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले उपयोग करना चाहते है पर जांच करने के लिए बुद्धिमान हो जाएगा । खराब प्रबंधन या ऑफ-लिमिट सुविधाएं किराए को कम करती हैं और दीर्घकालिक उपज को कम करती हैं। ऐसी समस्याओं का समाधान होने के बाद भी वे भविष्य में बिक्री की कीमतों को भी नीचे खींचते हैं । "एक कुत्ते को एक बुरा नाम दे" condos के रूप में के रूप में अच्छी तरह से अंय बुरा प्रचार स्थितियों के लिए लागू होता है ।

एक चौथा उदाहरण; बता दें कि एक अलग विकास को करीब से मंजूरी दी गई है । कि नई परियोजना नकारात्मक condo विकास जहां वर्तमान इकाई बिक्री के लिए है प्रभावित कर सकते हैं । इसलिए यील्ड और पुनर्विक्रय मूल्यों को नकारात्मक रूप से प्रभावित किया जा सकता है । वर्तमान मालिक जानता है कि लेकिन विदेशी निवेशक नहीं है, इसलिए यह निवेश करने से पहले अधिक जानने के लिए संभावित खरीदार का भुगतान करता है।

 

निवेशक बुद्धिमान निर्णय कैसे करते हैं?

वे सभी उपयुक्त कारकों के आधार पर बुद्धिमान निर्णय लेते हैं और वे विशेषज्ञों से सलाह लेते हैं ।   रिकार्डो का कानून ऑफ रेंट (डेविड रिकार्डो, 1809 के लिए नामित) किराए के अर्थ और मूल्य को नियंत्रित करता है। इसलिए, यह उपज से कहीं अधिक पर अचल संपत्ति खरीद निर्णय को आधार बनाने के लिए शक्तिशाली कारण देता है।

संक्षेप में, यह कहते है कि एक मुख्य उत्पाद है कि लंबे समय से मांग प्राप्त है और लाभदायक है के लिए बाजार अंय उत्पादों और गतिविधियों जो कि लाभदायक प्रधान का समर्थन की कीमत को प्रभावित करेगा । एक सरल उदाहरण लेने के लिए, यदि एक जमींदार जानता है कि किरायेदार किसान उच्च कीमतों के लिए अपनी फसल बेच सकते हैं, तो वे अपनी फसल उगाने के लिए उच्च किराया देंगे। जमींदार यह भी जानता है, कि क्योंकि फसल के लिए बाजार मजबूत रहेगा, जब वह भूमि बेचता है तो वह एक अच्छा भविष्य का लाभ देगा और साथ ही उच्च वर्तमान उपज का आनंद ले रहा होगा।

कहीं सस्ती जमीन उपलब्ध हो सकती है, लेकिन अगर यह प्रीमियम मूल्य पर बेचने के लिए उच्च गुणवत्ता वाली फसलों का उत्पादन नहीं करता है, तो काश्तकार किसान ों को एक ही उच्च किराया नहीं देना होगा । यदि सस्ती भूमि उपजाऊ है, लेकिन फसल को बाजार में उगाने, काटने और परिवहन करने की लागत बहुत अधिक है, तो किराया, और इसलिए जमींदार की उपज कम होगी।

अनुभवी जमींदार सिर्फ जमीन की खरीद मूल्य और आशा व्यक्त की भविष्य की उपज के लिए से परे देखने के लिए जानता है । सफल भूमि निवेशक समान से वर्तमान पैदावार की तुलना में अधिक खाते में लेता है, लेकिन कहीं और समान भूमि नहीं है । बुनियादी आर्थिक कानूनों को समझकर, अनुभवी निवेशक उच्च दीर्घकालिक लाभ काटते हैं।

 

निवेशकों और Condo मालिकों के लिए न्यूयॉर्क संपत्ति प्रबंधन

 

यह सिद्धांत निवेश संपत्ति पर कैसे लागू होता है?

उदाहरण के लिए, मैनहट्टनमें, कई उच्च गुणवत्ता वाले और उच्च मूल्य गुण हैं। उनमें से कुछ डेवलपर द्वारा नकदी उत्पन्न करने के लिए बिक्री के लिए हैं। उन इकाइयों की पेशकश की जा रही है बहुत आकर्षक कीमत हो सकती है । वे शून्य उपज का उत्पादन करेंगे क्योंकि वे अभी भी बनाए जा रहे हैं लेकिन, पूरा होने पर, निवेशक उच्च लाभ कमाएगा क्योंकि सही स्थान पर समाप्त लक्जरी इकाइयां उच्च मूल्य की कमान संभालेंगी। शून्य उपज लेकिन दो या तीन वर्षों में उच्च पुनर्विक्रय लाभ।

एक अलग उदाहरण लेने के लिए, एक पूरा condo में, कहते हैं, One57 , सेंट्रल पार्कअनदेखी एक विश्व स्तरीय विकास, एक प्रमुख स्थान में है और बहुत अमीर निवासियों द्वारा की मांग की । खरीद मूल्य एक इकाई से अधिक हो सकता है जो सेंट्रल पार्क को नजरअंदाज नहीं करता है, लेकिन यहां किराया उस स्थान में एक उत्पाद के अनुरूप होगा, और मांग जारी रहेगी। इसके परिणामस्वरूप एक स्वीकार्य उपज, कम रिक्ति दर और पुनर्विक्रय पर स्वीकार्य लाभ दोनों होना चाहिए ।

ये केवल दो सरल उदाहरण हैं, लेकिन वे लक्जरी अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए अलग-अलग कारण दिखाते हैं, जो ध्वनि आर्थिक सिद्धांतों पर आधारित हैं जो केवल उपज का पीछा करने पर ध्यान केंद्रित नहीं करते हैं।

 

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