संपत्ति बेचते समय रियल एस्टेट पर पूंजीगत लाभ कर को कैसे कम या आस्थगित किया जा सकता है

Anthony Guerriero , 1/2/19 2:31 बजे

जब आप अपना प्राथमिक घर या निवेश संपत्ति बेचते हैं तो सरकार को उनसे अधिक क्यों दें? संपत्ति बेचते समय पूंजीगत लाभ कर(सीजीटी)को स्थगित करने और कम करने का एक से अधिक तरीका है। जबकि यह योजना बना लेता है और सख्त सरकारी नियमों का पालन करते हैं, अगर परिस्थितियां लागू होती हैं, तो वे निश्चित रूप से काम करते हैं ।

जब कोई ग्राहक अपनी संपत्ति बेचता है, तो एक प्राथमिक लक्ष्य मूल्य प्रशंसा के लाभों को अधिकतम करना है। प्रमुख लागत ों में से एक सभी संपत्ति विक्रेताओं का सामना सीजीटी है, जो एक कर है जो वे बिक्री के समय संपत्ति की सराहना पर देना हो सकता है। चतुर संपत्ति मालिक किसी भी सीजीटी देयता को कम करने या स्थगित करने के लिए जहां भी संभव हो, आगे की योजना बनाते हैं।

कर देयता कई मायनों में विक्रेता की विशिष्ट परिस्थितियों पर निर्भर करती है। उदाहरण के लिए, संपत्ति हो सकती है:

  • एक प्राथमिक निवास

  • एक माध्यमिक या छुट्टी घर, या एक विचित्र-à-terre

  • एक निवेश संपत्ति


संपत्ति के स्वामित्व में हो सकता है:

  • एक व्यक्ति

  • एक विवाहित जोड़े

  • निगम या अन्य व्यावसायिक इकाई

पूंजीगत लाभ कर देयता कई मायनों में, इन जैसे विशेष पर निर्भर करता है । अन्य विशिष्ट समय है। कब तक किसी को एक संपत्ति का मालिक भी CGT देयता प्रभावों । इस लेख में हम सामान्य रूप से बारीकियों और विकल्पों पर चर्चा करेंगे। हर कोई है जो अपनी अनूठी परिस्थितियों के बारे में विशिष्ट सलाह चाहता है, अपने अमेरिकी कर एकाउंटेंट से परामर्श करना चाहिए । और, यदि आप विदेशी हैं, तो आपको अपने गृह देश के एक कर लेखाकार से परामर्श करना चाहिए जो कर संधियों के निहितार्थों को समझता है, यदि कोई हो ।

 

कैपिटल गेन टैक्स क्या है?

पूंजीगत लाभ कर आईआरएस द्वारा किए गए मुनाफे पर लगाया गया कर है, जब इस संदर्भ में, स्वामित्व वाली अचल संपत्ति बेची जाती है। यदि बिक्री के परिणामस्वरूप नुकसान या ब्रेक-सम होता है, तो कोई कर देय नहीं है। हालांकि, ज्यादातर मामलों में पूंजीगत लाभ होगा, क्योंकि संपत्ति की कीमतें मुद्रास्फीति के साथ समय के साथ बढ़ती हैं।

 

"लाभ" की गणना कैसे की जाती है और इसे कैसे कम किया जा सकता है?

लाभ, या शुद्ध पूंजीगत लाभ, बिक्री की शुद्ध आय से संपत्ति की लागत-आधार को घटाकर गणना की जाती है। लागत-आधार संपत्ति खरीदने के लिए भुगतान की गई लागत मूल्य है, साथ ही खरीद को पूरा करने के लिए खर्च की गई समापन लागत, साथ ही स्वामित्व माइनस मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण के दौरान संपत्ति के लिए किए गए किसी भी स्थायी पूंजी सुधार की लागत (जिसे हम यहां नहीं जाएंगे)।

उपकरणों की जगह एक स्थाई सुधार नहीं है, तो लागत के आधार को बढ़ाने और लाभ को कम करने के लिए इस्तेमाल नहीं किया जा सकता है । नए अलमारियाँ और काउंटरटॉप के साथ रसोई घर को रीफिटिंग, हालांकि, एक स्थायी सुधार माना जाता है और संपत्ति के लागत-आधार को बढ़ाता है (यह पूंजीगत लाभ और परिणामस्वरूप कर की भरपाई करेगा)। एक ही रसोई घर को फिर से चित्रित करने की लागत रखरखाव माना जाता है पूंजी सुधार नहीं है। मालिकों को अपनी लागत के आधार को साबित करने के लिए पूंजी सुधार से जुड़ी सभी प्राप्तियों को रखना चाहिए आईआरएस पुष्टि की जरूरत होनी चाहिए ।

संपत्ति बेचने की समापन लागत पूंजीगत लाभ को कम करती है। ब्रोकर कमीशन, शहर हस्तांतरण कर, और बिक्री से जुड़ी अन्य प्रत्यक्ष लागत जैसे आइटम सभी का उपयोग लाभ के आंकड़े को कम करने के लिए किया जा सकता है और इसलिए सीजीटी को कम करने के कारण।

 

रियल एस्टेट पर पूंजीगत लाभ कर को समय कैसे प्रभावित कर सकता है?

संपत्ति एक साल से भी कम समय के बाद बेचा अल्पावधि पूंजीगत लाभ में परिणाम है, जो आईआरएस द्वारा माना जाता है साधारण आय है । अक्सर, लाभ पर सामान्य आयकर पर कर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर दरों की तुलना में बहुत अधिक होगा, जिसके आधार पर आयकर कोष्ठक में से एक में गिरावट आएगी । इसलिए, एक वर्ष से अधिक समय तक संपत्ति का मालिक होना सबसे अच्छा है। यदि संपत्ति एक अप्रत्याशित और आईआरएस-अनुमोदित कारण के लिए बेची जाती है, तो कर देयता को माफ या कम किया जा सकता है। कारणों में तलाक या अलगाव, बड़ी बीमारी, अपनी नौकरी खोने, या एक प्राकृतिक आपदा पीड़ित शामिल हैं, उदाहरण के लिए ।

 

स्वामित्व का कारण पूंजीगत लाभ कर को प्रभावित करता है

लाभ के लिए बेचा गया एक प्राथमिक निवास सीमित सीजीटी के अधीन होगा। एक व्यक्ति सीजीटी की गणना से पहले कर योग्य लाभ देयता को $ 250,000 तक कम कर सकता है। एक विवाहित जोड़े को $५००,००० द्वारा कर योग्य लाभ कम हो सकता है । इसलिए शादी करके कैपिटल गेन टैक्स को कम किया जा सकता है।

यदि अपने घर को बेचने की योजना बना रहा है और यह एक दूसरा घर या छुट्टी घर है, कुछ आगे की योजना बना लाभांश का भुगतान कर सकते हैं । आईआरएस एक घर को एक प्राथमिक निवास मानता है अगर यह पिछले पांच साल की अवधि में कम से दो साल के लिए इस तरह के रूप में कब्जा कर लिया गया है । संपत्ति बेचने से दो साल पहले मेल, मतदाता पंजीकरण, ड्राइवर लाइसेंस आदि के लिए एक नया प्राथमिक पता स्थापित करने से सीजीटी देयता में काफी कमी आ सकती है।

बेचने से पहले प्राथमिक निवास की स्थिति के लिए हर निवेश संपत्ति या दूसरे घर की स्थिति को बदलने से सीजीटी देयता के $ 500,000 तक लगातार स्थगित हो जाएगा। आईआरएस कितनी बार एक निजी निवास कर में कमी से लाभ के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है सीमा नहीं है । योजना की यह राशि संभव नहीं हो सकती है, इसलिए एक निवेशक को सीजीटी स्थगन के अगले मार्ग पर देखना चाहिए।

 

निवेश संपत्तियों के बारे में क्या?

लाभ के लिए निवेश संपत्ति बेचना सीजीटी को आकर्षित करेगा। सौभाग्य से, सरकार ने एक कार्यक्रम शुरू किया ताकि एक निवेशक असीमित अवधि के लिए सीजीटी को स्थगित कर सके। विशिष्ट नियमों का पालन किया जाना चाहिए, लेकिन यह कैसे संयुक्त राज्य अमेरिका दोनों घरेलू और विदेशी निवेशकों द्वारा संपत्ति के स्वामित्व का समर्थन करता है का एक और उदाहरण है ।

 

रियल एस्टेट निवेश गाइड 

 

के 1031 Exchange Rules - टैक्स आस्थगित एक्सचेंज

एक 1031 एक्सचेंज (जिसे स्टारकर एक्सचेंज, लाइक-वेइंड एक्सचेंजया 1031 टैक्स आस्थगित एक्सचेंजभी कहा जाता है) निवेशकों को सभी सीजीटी को स्थगित करने में सक्षम बनाता है बशर्ते वे किसी अन्य अनुमोदित संपत्ति में बिक्री आय का पुनर्निवेश करें। नियम सख्त हैं और इसका ठीक पालन किया जाना चाहिए, लेकिन उनके पास व्यापक पैरामीटर भी हैं जो स्थगन को इससे आसान बनाते हैं । नीचे घर बेचते समय करों का भुगतान करने से बचने के लिए कुछ सुझाव दिए गए हैं।

 

1031 विनिमय प्रक्रिया

जब एक निवेश संपत्ति बेची जाती है, और सभी आय का उपयोग एक और निवेश संपत्ति खरीदने के लिए किया जाता है, तो सीजीटी देयता अगले संपत्ति में लुढ़का दिया जाता है। जब वह संपत्ति बेची जाती है, और एक अन्य खरीदा जाता है, तो सीजीटी देयता फिर से लुढ़क जाती है। यह हमेशा के लिए जारी रख सकते हैं। कुछ बिंदु पर, यदि कोई निवेश संपत्ति बेची जाती है, और लाभ समाप्त हो जाता है, तो उस संपत्ति की बिक्री पर लाभ, अकेले, सीजीटी को आकर्षित करेगा जिसका भुगतान किया जाना चाहिए।

आईआरएस की आवश्यकता है कि, कर देयता स्थगन के लिए लागू किया जाना है, अगली खरीद "तरह की तरह होना चाहिए." इसका मतलब यह है कि यदि निवेश अचल संपत्ति बेची जाती है, तो अधिक निवेश अचल संपत्ति खरीदी जानी चाहिए। एक मैनहट्टन लक्जरी condo बेचा जा सकता है और मियामी में एक से अधिक कम लागत संपत्ति खरीदा जा सकता है ।

क्या मायने रखता है कि सभी 1031 एक्सचेंज गुण निवेश के लिए हैं और सभी बिक्री आय का उपयोग नई "तरह" संपत्ति खरीदने के लिए किया जाता है। इसका मतलब यह है कि, उदाहरण के लिए, नेवादा में कच्ची भूमि का एक बहुत महंगा टुकड़ा विकास के लिए खरीदा है, लेकिन जो विकसित कभी नहीं किया गया था मैनहट्टन में एक ब्राउनस्टोन के लिए "विमर्श" किया जा सकता है प्लस मियामी बीच में एक condo । निवेश अचल संपत्ति संपत्ति या बराबर या अधिक मूल्य के एक और टुकड़े (या टुकड़े) के लिए निवेश अचल संपत्ति संपत्ति का एक टुकड़ा।

अचल संपत्ति पर पूंजीगत लाभ कर

इसे एक्सचेंज क्यों कहा जाता है?

बिक्री और खरीद एक अनुमोदित और योग्य मध्यस्थ या क्यूई द्वारा किया जाना चाहिए। क्यूई बिक्री आय पर रखती है और मूल विक्रेता इसे छूने के बिना प्रतिस्थापन संपत्ति, या संपत्तियों के विक्रेता (एस) के लिए उन आय गुजरता है । तो कानूनी तौर पर, बिक्री और खरीद "एक मुद्रा माना जाता है." विचार कांग्रेसी शिकारी द्वारा शुरू किया गया था, और नियम आईआरएस कोड की धारा १०३१ में हैं, इसलिए दो नाम ।

 

 अपना घर बेचना

 

सीजीटी को स्थगित करने के लिए विक्रेता को किन नियमों का पालन करना चाहिए?

  • सभी संपत्तियां संयुक्त राज्य अमेरिका में होनी चाहिए।

  • सभी संपत्तियों"तरह की तरहहोना चाहिए," तो वास्तविक संपत्ति किसी भी शेयर और बांड या नकदी के लिए "विमर्श" नहीं किया जा सकता है, उदाहरण के लिए ।

  • खरीदा (नए अधिग्रहीत) 1031 विनिमय अचल संपत्ति बेची जा रही संपत्ति की तुलना में समान या उच्च मूल्य का होना चाहिए (त्याग दिया गया है।

  • त्याग की गई संपत्ति का उपयोग निवेश के लिए किया गया होगा, न कि किसी अन्य उद्देश्य के लिए, और अधिग्रहीत संपत्ति का उद्देश्य निवेश उद्देश्यों के लिए भी होना चाहिए। (यानी, 1031 एक्सचेंज फ्लोरिडा वाणिज्यिक संपत्ति के लिए 1031 एक्सचेंज एनवाईसी आवासीय निवेश संपत्ति)।

  • समय सीमा, आईआरएसद्वारा स्थापित, का पालन किया जाना चाहिए । खरीद-फरोख्त के लिए एक साथ नहीं होना चाहिए। यही कारण है कि एक क्यूई यह सब प्रबंधन करता है । क्यूई बिक्री को पूरा करता है और सभी आय पर रखती है। विक्रेता के पास प्रतिस्थापन संपत्ति (या गुण) खोजने के लिए 45 दिन हैं और प्रतिस्थापन की खरीद पहले बिक्री के 180 दिनों के भीतर पूरी की जानी चाहिए। क्यूई बिक्री आय को पकड़ेगा, खरीद (एस) पर बंद होगा और मूल संपत्ति मालिक के बिना धन का हस्तांतरण करेगा, जिसकी उन तक कोई पहुंच होगी।

  • विक्रेता क्यूई के रिकॉर्ड के लिए संभावित अधिग्रहण संपत्तियों की एक अनुमोदित छोटी सूची तैयार कर सकता है, और फिर अपने रियल एस्टेट एजेंट को खरीद पर बातचीत करने में सक्षम बनाता है ताकि क्यूई लेनदेन (एस) को बंद कर सके।

  • यह एक "रिवर्स एक्सचेंज" करना स्वीकार्य है जिसका अर्थ है कि निवेशक त्याग संपत्ति बिक्री को बंद करने से पहले अधिग्रहीत संपत्ति पर ढूंढता है और बंद कर देता है। क्यूई बताएगा कि यह कैसे काम करता है लेकिन क्या मायने रखता है कि निवेशक अभी भी सीजीटी को स्थगित करने में सक्षम होगा जब त्याग संपत्ति लेनदेन बंद हो जाता है।

  • एक्सचेंज एग्रीमेंट क्यूई को इस बात की पुष्टि करनी चाहिए कि सभी आईआरएस-आवश्यक कदम सही ढंग से पूरे किए गए हैं और समग्र १०३१ कर स्थगन योजना का हिस्सा हैं ।

  • यदि विक्रेता (त्यागना) खरीद (अधिग्रहण) को वित्त प्रदान करता है तो ऋण "उपयुक्त" होना चाहिए। विक्रेता को नकद अधिशेष प्रदान करने के लिए पर्याप्त नहीं होना चाहिए अन्यथा यह एक्सचेंज को नकारदेता है, और सीजीटी देय हो जाता है।

  • क्यूई (कभी-कभी एक उदार कहा जाता है) एक मध्यस्थ के रूप में पूर्णकालिक व्यवसाय में होना चाहिए। क्यूई विक्रेता के साथ कोई वित्तीय संबंध नहीं होना चाहिए तो क्यूई विक्रेता के रियाल्टर, सीपीए, या नियमित वकील नहीं हो सकता, उदाहरण के लिए ।


यह बात है । सीजीटी को नियमों को जानने और उसका पालन करके कम और आस्थगित किया जा सकता है ।

"बूट" पर एक अंतिम नोट

1031 एक्सचेंजों का अपना शब्दजाल है; त्यागना, अधिग्रहण, मध्यस्थ आदि। शब्दजाल निवेशकों का एक और टुकड़ा सुना शब्द "बूट है." यह आम तौर पर संपत्ति की बिक्री से सीधे प्राप्त किसी भी नकदी को संदर्भित करता है। मतलब नकदी है कि क्यूई के माध्यम से नहीं जाना था । जैसे ही आप शारीरिक रूप से बिक्री पर नकदी प्राप्त करते हैं कि नकदी कर योग्य है। इसलिए, अपने आप को सलाहकारों के साथ घेरना सबसे अच्छा है, जैसे खुद को, जो 1031 एक्सचेंजों के सभी बहुत सख्त नियमों को जानते हैं। 

हमारे मैनहट्टन रियल एस्टेट ब्रोकर के साथ चैट करने के लिए एक समय निर्धारित करें Anthony Guerriero जो NYC रियल एस्टेट करोंमें माहिर हैं .

 

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