2018 में, मैनहट्टन में बिक्री के लिए नए विकास अपार्टमेंट की संख्या इतनी अधिक थी कि ऐसी रिपोर्टें थीं कि नए विकास की अधिकता अचल संपत्ति बाजार को टैंक करने जा रही थी। बेशक, ऐसा नहीं हुआ और पिछले कुछ वर्षों में सामने आई घटनाओं के बाद, हम बिल्कुल विपरीत स्थिति में हैं।
अब हम उम्मीद करते हैं कि अगले कुछ वर्षों में मैनहट्टन न्यूयॉर्क में बिक्री के लिए नए विकास अपार्टमेंट की संख्या कम होगी (विशेष रूप से प्रमुख पड़ोस में) आपूर्ति बाधा पैदा करेगी, और परिणामस्वरूप, आपूर्ति पक्ष से आवास की कीमतों पर ऊपर की ओर दबाव डालना होगा।
छह प्रमुख कारक हैं जिनका मैनहट्टन में बिक्री के लिए संपत्तियों की आपूर्ति पर प्रभाव पड़ता है या होगा।
सबसे पहले, 2021 और 2022 में रिकॉर्ड घर की बिक्री ने अतिरिक्त नई विकास सूची को कम कर दिया। जबकि 2020 न्यूयॉर्क शहर की संपत्ति की बिक्री के लिए एक बस्ट था क्योंकि कोविड ने यहां पहली बार पकड़ बनाई थी, एक बार जब टीके सामने आए और डेवलपर्स ने अपनी कीमतें कम कर दीं, तो हर कोई मैनहट्टन में एक घर चाहता था। तदनुसार, कोंडो बिक्री, और नए विकास की बिक्री, विशेष रूप से, विस्फोट हुआ।
दूसरा, कोविड के बाद से, बहुत कम भूमि बिक्री हुई है, भले ही न्यूयॉर्क एनवाई में भूमि की कीमतें 2018 में बाजार शिखर के बाद से 50% गिर गई हैं, इसलिए भूमि की बिक्री के आधार पर संभावित पाइपलाइन में बहुत कुछ नहीं है।
तीसरा, कानून समाप्त हो गया जिसने 421 ए, 421 जी और जे -51 कर कटौती की अनुमति दी, जिसने डेवलपर्स और / या व्यक्तिगत खरीदारों के लिए संपत्ति करों को काफी कम करके विकास को प्रोत्साहित किया। इन एबेटमेंट्स की समाप्ति इसे बनाने के लिए अधिक महंगा बनाती है। एनवाईसी में डेवलपर्स को कोंडो या किराये की इमारतों के निर्माण के लिए कोई प्रोत्साहन प्रदान करने के लिए कोई राजनीतिक इच्छाशक्ति नहीं है। हाल ही में, हमने वामपंथी स्थानीय नगर परिषद के सदस्यों द्वारा अस्वीकार किए गए 30% किफायती आवास के साथ प्रस्तावित परियोजनाओं को देखा है, जहां सदस्य 50% (प्रोजेक्ट वन 45) और यहां तक कि 100% (वर्ल्ड ट्रेड सेंटर 5) किफायती आवास आवश्यकता के लिए पूछ रहे हैं। इस माहौल में, एनवाईसी में बहुत कुछ बनाने की उम्मीद न करें।
चौथा, किराये से कोंडो रूपांतरण गायब हो गया, 1 अगस्त, 2019 को, न्यूयॉर्क राज्य ने कठोर नियमों को अपनाया, जिसने किरायेदारों की रक्षा के प्रयास में भवन मालिकों को दंडित किया। वर्तमान में, इन नए नियमों के कारण वास्तव में कोई कोंडो रूपांतरण परियोजनाएं पाइपलाइन में नहीं हैं और जब तक कानून में संशोधन नहीं किया जाता है, तब तक भविष्य में कोई भी उम्मीद नहीं है।
पांचवां, कोविड के कारण आपूर्ति श्रृंखला में व्यवधान के कारण लागत में तेजी से वृद्धि और वित्तपोषण दरों में तेजी से वृद्धि नई विकास सूची के निर्माण के लिए बड़ी बाधाएं हैं। केवल वास्तविक अल्ट्रा-लक्जरी और सुपर-लक्जरी परियोजनाओं के पास लागत में संभावित दोहरे अंकों की वृद्धि को कवर करने के लिए पर्याप्त मार्जिन होगा और गैर-लक्जरी सेगमेंट इन्वेंट्री तब तक नहीं बनेगी जब तक मुद्रास्फीति कम नहीं हो जाती। वित्तपोषण दरों में तेजी से वृद्धि भी डेवलपर्स की योजनाओं पर असर डालेगी।
अंत में, मुद्रास्फीति पर फेड के युद्ध ने इतिहास में आवासीय बंधक दरों में सबसे तेज वृद्धि की है। जिन घर मालिकों ने पिछले कुछ वर्षों में खरीदा या पुनर्वित्त किया, जब दरें असामान्य रूप से कम थीं, अब उनके पास एक सुनहरा हथकड़ी बंधक है, जो खुद को कई वर्षों तक अपनी संपत्तियों से बांधता है। तीन बेडरूम अपार्टमेंट पर 6% बंधक दर के लिए दो बेडरूम अपार्टमेंट पर अपनी 2.5% बंधक दर को छोड़ना मुश्किल है। यह भविष्य की कम आपूर्ति में योगदान करने और गतिशीलता को कम करने के लिए बाध्य है।
यह देखते हुए कि एनवाईसी में बाजार में आने के लिए नए विकास में कितना समय लगता है और राजनीतिक हेडविंड्स सहित इन दिनों विकास के खिलाफ सभी हेडविंड्स, मैनहट्टन में अगले 5 वर्षों के भीतर शुरू होने वाली इन्वेंट्री क्रंच होगी, खासकर इसके सबसे प्रमुख पड़ोस में।
1 अगस्त, 2022 तक उन परियोजनाओं में डाइविंग करते हुए, जिनकी पेशकश योजनाओं को एनवाई अटॉर्नी जनरल द्वारा अनुमोदित किया गया है (जिनमें से कुछ अधिभोग के लिए तैयार हैं और अन्य 2-3 वर्षों के लिए तैयार नहीं होंगे), कोई भी देख सकता है कि प्रमुख क्षेत्रों में बाजार में बहुत अधिक परियोजनाएं या इकाइयां नहीं आ रही हैं। मैनहट्टन में केवल 6,000 डेवलपर इकाइयां थीं जो अनुबंध में नहीं हैं, 2018 से काफी कम है।
नीचे दिए गए चार्ट में, गहरे बैंगनी रंग की रेखा पड़ोस द्वारा अनसोल्ड इन्वेंट्री का प्रतिनिधित्व करती है। हल्का बैंगनी पड़ोस द्वारा इन-कॉन्ट्रैक्ट इकाइयों का प्रतिनिधित्व करता है। मैनहट्टन में लगभग 6,000 डेवलपर इकाइयों में से, 500 अनुबंध में हैं, और 5,500 बिक्री के लिए उपलब्ध हैं।
वर्तमान इन्वेंट्री में, दस इमारतें बिक्री के लिए उपलब्ध कुल का 40% बनाती हैं, इसलिए इस सूची का अधिकांश हिस्सा कुछ बड़ी इमारतों में केंद्रित है। बिक्री मैनहट्टन के लिए न्यूयॉर्क अपार्टमेंट की नीचे लिस्टिंग के बाद, हम चुनिंदा पड़ोस के लिए पाइपलाइन में कोंडो इन्वेंट्री पर चर्चा करते हैं।
जोड़ा गया कोंडो स्टॉक विशेष रूप से पड़ोस जैसे जेंट्रीफाइंग पड़ोस के लिए अच्छा होगा Financial District, दो पुल, क्लिंटन, और Lower East Side. संयुक्त रूप से, इन जिलों में पाइपलाइन में 34% इन्वेंट्री है। हालांकि, इन पड़ोसों ने पारंपरिक रूप से कई स्थानीय न्यू यॉर्कर्स को आकर्षित नहीं किया है।
मैनहट्टन के पार कुछ पड़ोस हैं जो नए कोंडो की लगातार कम आपूर्ति के साथ हैं, जैसे कि West Village, Tribeca और कार्नेगी हिल, जो संयुक्त रूप से, केवल 246 डेवलपर इकाइयां उपलब्ध हैं। प्रत्येक पड़ोस से एक या दो इमारतों को अलग करना और कोई देख सकता है कि नए विकास के लिए बहुत सारे विकल्प नहीं हैं। यहां तक कि Upper West Side और Upper East Side पड़ोस में इन्वेंट्री की कमी है। और हम इन प्रमुख पड़ोस में स्थिति बहुत बेहतर होने की उम्मीद नहीं करते हैं।
मैनहट्टन कार्यालय
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न्यूयॉर्क, NY 10023
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मियामी कार्यालय
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मियामी बीच, एफएल 33139
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