1031 EXCHANGE RULES 
पूंजीगत लाभ कर स्थगित

एक 1031 एक्सचेंज के लाभ

कर-आस्थगित एक्सचेंज का प्राथमिक लाभ यह है कि करदाता किसी भी तत्काल कर देयता के बिना संपत्ति का निपटान कर सकता है। यह एक करदाता को आस्थगित कर डॉलर की कमाई की शक्ति रखने की अनुमति देता है, जबकि एक ही समय में परिसंपत्तियों का आदान-प्रदान करता है। 

एक निवेश संपत्ति बेचने के बजाय, पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना, और फिर एक और संपत्ति खरीदने के लिए शुद्ध आय का उपयोग करना, 1031 Exchange rules एक निवेशक को पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने से बचने की अनुमति दें और नई संपत्ति में निवेश करने के लिए बिक्री की कुल आय का उपयोग करें, जिससे नई संपत्ति बेचे जाने तक पूंजीगत लाभ कर को स्थगित कर दिया जा सके। 

उदाहरण के लिए, जॉन, जो व्यक्तिगत रूप से न्यूयॉर्क शहर में $ 10 मिलियन की निवेश संपत्ति का मालिक है, अपनी संपत्ति बेचना चाहता है और एक अलग खरीदना चाहता है। 1031 कर आस्थगित विनिमय का उपयोग करने की क्षमता के बिना, जॉन को सरकार को पूंजीगत लाभ करों में लगभग $ 2.34 मिलियन का भुगतान करना होगा, जिससे वह प्रतिस्थापन संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकता है, जिससे वह केवल $ 7.66 मिलियन तक पुनर्निवेश कर सकता है। सादगी के लिए, मैंने निवेश के प्रवेश और निकास पर लागत बंद करने के उपचार को छोड़ दिया है। इन लागतों को वास्तविक पूंजीगत लाभ कर प्राप्त करने के लिए पूंजीगत लाभ से घटाया जा सकता है। 

हालांकि, आईआरसी की राजस्व प्रक्रिया 2000-37 का पालन करते हुए, जॉन प्रतिस्थापन संपत्ति का अधिग्रहण करता है और पुरानी संपत्ति के कर आधार को नई संपत्ति में स्थानांतरित करता है। वह $ 2.34 मिलियन कर को छोड़ने में सक्षम होगा और इसे तब तक स्थगित कर देगा जब तक कि वह प्रतिस्थापन संपत्ति नहीं बेचता, आमतौर पर कई साल बाद। 1031 कर विनिमय का उपयोग करके किसी अन्य संपत्ति में पूर्व-कर डॉलर का पुनर्निवेश करना महान मूल्य है और सबसे परिष्कृत संपत्ति निवेशकों को पता है कि यह धन बढ़ाने के सबसे तेज़ तरीकों में से एक है। 

आश्रय लाभ अंततः प्रतिस्थापन संपत्ति की बिक्री के कारण होगा, हालांकि यह हमेशा ऐसा नहीं होता है यदि संपत्ति विरासत में मिली है, क्योंकि निवेशक के उत्तराधिकारियों को इस तरह की विरासत में मिली संपत्ति पर एक कदम-अप आधार मिलता है। निवेशक की मृत्यु पर, उसके वारिस वारिसों को हस्तांतरण की तारीख पर उचित बाजार मूल्य पर संपत्ति प्राप्त करेंगे; मूल खरीद से प्रतिस्थापन संपत्ति को स्थानांतरित आधार नहीं है। 

जब वारिस संपत्ति बेचने के लिए जाता है, तो वे विरासत के समय नए बिक्री मूल्य और संपत्ति के उचित बाजार मूल्य के बीच के अंतर पर कर का भुगतान करेंगे।

इसके अलावा, 1031 एक्सचेंज का उपयोग करने का एक और लाभ यह है कि, अंततः, निवेश संपत्ति को प्राथमिक निवास में परिवर्तित किया जा सकता है, जब तक कि यह सुरक्षित बंदरगाह नियमों के तहत स्वामित्व के 2 साल बाद किया जाता है। 

ध्यान दें कि 1031 प्रभावी होने के लिए, प्रतिस्थापन संपत्ति के लिए शीर्षक को बेची गई संपत्ति की एक ही कर पहचान संख्या का उपयोग करके आयोजित किया जाना चाहिए।

पसंद की तरह संपत्ति

1031 Exchange rules की आवश्यकता है कि दो गुण "पसंद-प्रकार" संपत्ति हो। नियम आवासीय निवेश संपत्ति के लिए आवासीय निवेश संपत्ति के आदान-प्रदान, वाणिज्यिक निवेश संपत्ति के लिए वाणिज्यिक निवेश संपत्ति, वाणिज्यिक निवेश संपत्ति के लिए आवासीय निवेश संपत्ति और इसके विपरीत, समान-प्रकार के होने पर विचार करते हैं।

संपत्ति, हालांकि, अमेरिका में होनी चाहिए, क्योंकि विदेशी संपत्ति के लिए अमेरिकी संपत्ति के आदान-प्रदान को नियमों के तहत "समान-प्रकार" नहीं माना जाता है।

एक 1031 एक्सचेंज के नुकसान

करदाता को यह भी विचार करना चाहिए कि कर-आस्थगित विनिमय के लिए कुछ नुकसान हैं, इस प्रकार हैं:

1. प्रतिस्थापन संपत्ति में एक कम आधार (यानी, कर मूल्य) होगा, क्योंकि पुरानी संपत्ति से कम आधार नई संपत्ति में स्थानांतरित हो जाएगा। इस वजह से, करदाता को नई संपत्ति पर कम मूल्यह्रास कटौती होगी, अगर उसने 1031 एक्सचेंज के बिना संपत्ति खरीदी होती।
2. कर-आस्थगित एक्सचेंज को पूरा करने के लिए लेनदेन की लागत में वृद्धि होगी, क्योंकि मालिक अतिरिक्त पेशेवर शुल्क और समापन लागत ों का सामना करेगा। 
3. करदाता वास्तविक संपत्ति में पुनर्निवेश के अलावा किसी भी चीज के लिए संपत्ति के स्वभाव से किसी भी शुद्ध आय का उपयोग नहीं कर सकता है। अन्यथा, पुनर्निवेश के रूप में उपयोग नहीं की जाने वाली आय की राशि पर कर परिणाम होंगे।

योग्य मध्यस्थ

एक 1031 Exchange के लिए एक योग्य मध्यस्थ की आवश्यकता होती है, जैसा कि आंतरिक राजस्व कोड की धारा 1031 द्वारा परिभाषित किया गया है, पूरी प्रक्रिया को संभालने के लिए।

बिक्री से होने वाली सभी आय, जिसमें गैर-नकद आय शामिल है (जैसे कि एक कार जो आपको संपत्ति के अलावा व्यापार में प्राप्त हो सकती है), नई संपत्ति की खरीद के लिए उपयोग किए जाने के लिए योग्य मध्यस्थ के पास जाना चाहिए। विक्रेता द्वारा प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से प्राप्त कुछ भी (कोई फर्क नहीं पड़ता कि कितना महत्वहीन) पूरे लेनदेन को अयोग्य घोषित कर देगा, जिसके परिणामस्वरूप पूरे लाभ की मान्यता होगी (और विदेशी खरीदार के मामले में, जिसके परिणामस्वरूप एफआईआरपीटीए रोक दिया गया है)।

1031 Exchange टाइमलाइन:

पहचान और विनिमय अवधि के बारे में बहुत विशिष्ट नियम

1. नई संपत्ति अमेरिका के भीतर स्थित होना चाहिए।
2. पुरानी संपत्ति की अंतिम तिथि से, विक्रेता के पास योग्य मध्यस्थ को उन संपत्तियों की सूची प्रदान करने के लिए 45 दिन होते हैं जिन्हें वे खरीदना चाहते हैं (इस सूची को "45-दिवसीय सूची" कहा जाता है और आमतौर पर एक सौदे के माध्यम से गिरने की स्थिति में सूची में एक से अधिक संपत्ति होती है)।
3. पुरानी संपत्ति की अंतिम तिथि से, विक्रेता के पास 45-दिवसीय सूची पर एक या अधिक संपत्तियों को खरीदने के लिए 180 कैलेंडर दिन हैं;
4. पुरानी संपत्ति के विक्रेता को उसी कानूनी नाम से नई संपत्ति का शीर्षक लेना चाहिए जिसमें वे पुरानी संपत्ति के स्वामित्व में थे।
5. विक्रेता को पुरानी संपत्ति के बिक्री मूल्य के बराबर या उससे अधिक राशि के लिए नई संपत्ति खरीदनी चाहिए।
6. पुरानी संपत्ति की बिक्री से नकद, समापन लागत और देनदारियों का भुगतान करने के बाद, योग्य मध्यस्थ के पास जाना चाहिए और नई संपत्ति की खरीद के लिए उपयोग किया जाना चाहिए।

45-दिवसीय समयरेखा का सख्ती से पालन किया जाना चाहिए, क्योंकि यह किसी भी तरह से विस्तार योग्य नहीं है, भले ही 45 वां दिन शनिवार, रविवार या कानूनी अमेरिकी छुट्टी पर पड़ता है। 

विनिमय अवधि उस तारीख के ठीक 180 दिनों के बाद समाप्त होती है जिस पर व्यक्ति त्याग की गई संपत्ति को स्थानांतरित करता है या उस कर योग्य वर्ष के लिए व्यक्ति के कर रिटर्न के लिए नियत तिथि पर, जिसमें त्याग की गई संपत्ति का हस्तांतरण हुआ है, जो भी पहले हो। फिर से, 180-दिवसीय समयरेखा का कड़ाई से पालन किया जाना चाहिए, क्योंकि यह किसी भी तरह से विस्तार योग्य नहीं है, भले ही 180 वां दिन शनिवार, रविवार या कानूनी अमेरिकी छुट्टी पर पड़ता है।

रिवर्स 1031 Exchange

रिवर्स एक्सचेंज एक उपकरण है जिसका उपयोग निवेशक पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करने के लिए कर सकते हैं, भले ही प्रतिस्थापन संपत्ति को त्यागी गई संपत्ति बंद होने से पहले बंद हो जाए। 

हालांकि, निवेशक रिवर्स 1031 एक्सचेंज में प्रतिस्थापन संपत्ति का कब्जा तब तक नहीं ले सकता है जब तक कि पूरा लेनदेन नहीं हो जाता है। आम तौर पर, प्रतिस्थापन संपत्ति को एक Exchange Accommodation Titleholder द्वारा आयोजित किया जाना चाहिए (1031 एक्सचेंज में योग्य मध्यस्थ आवश्यकता के लिए अवधारणा में समान) जब तक कि परित्यक्त संपत्ति बेची नहीं जाती है।  

रिवर्स 1031 Exchange टाइमलाइन

1031 रिवर्स एक्सचेंज के लिए समयरेखा अन्य प्रकार के 1031 एक्सचेंजों के लिए समान है: 45 दिन: प्रतिस्थापन संपत्ति की खरीद के समापन के 45 दिनों के भीतर त्याग की गई संपत्ति की पहचान की जानी चाहिए, जिसमें 180 दिनों के भीतर समापन हो रहा है।  

रिवर्स 1031 एक्सचेंज के फायदे 

1. एक रिवर्स 1031 एक्सचेंज एक निवेशक को त्यागी गई संपत्ति पर पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करने की अनुमति देता है, भले ही निवेशक पहले प्रतिस्थापन संपत्ति खरीदता है। 
2. एक रिवर्स 1031 एक्सचेंज 1031 लेनदेन से जुड़े दबाव को कम कर सकता है क्योंकि निवेशक के पास पहले से ही प्रतिस्थापन संपत्ति पहले से ही पंक्तिबद्ध है। 
3. एक निवेशक को एक समय में एक प्रतिस्थापन संपत्ति में लॉक करने की अनुमति देता है और निवेशक के चयन की कीमत। 
4. एक निवेशक का बंद मूल्य पर अधिक नियंत्रण होता है जब त्याग की गई संपत्ति को सूचीबद्ध किया जाता है।

रिवर्स 1031 एक्सचेंज के नुकसान

1. इस प्रक्रिया के आसपास एक सामान्य 1031 एक्सचेंज की तुलना में और भी अधिक सख्त नियम हैं, जिसमें बहुत सारे नियम हैं, इसलिए आपको इसे लागू करने के लिए पेशेवर सहायता की आवश्यकता होगी। 
2. वित्तपोषण के साथ संभावित मुद्दों, के रूप में एक को छोड़ दी गई संपत्ति की बिक्री से किसी भी धन को प्राप्त करने से पहले पहले प्रतिस्थापन संपत्ति खरीदने की क्षमता की आवश्यकता हो सकती है। 

1031 विदेशी निवेशकों के लिए विनिमय विचार

गैर अमेरिकी विक्रेता भी अपनी संपत्ति के 1031 उपचार के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं 

अमेरिकी सरकार एक विदेशी विक्रेता के लिए 1031 विनिमय प्रावधानों का उपयोग करना संभव बनाती है। ऊपर उल्लिखित सामान्य नियमों के अलावा, FIRPTA पर एक अतिरिक्त आवश्यकता लागू करता है 1031 Exchange rules ताकि 15% रोक से बचने के लिए। अतिरिक्त आवश्यकता यह है कि विदेशी विक्रेता से पुरानी संपत्ति को खरीदार / हस्तांतरणी (जैसे कि एक शीर्षक या एस्क्रो कंपनी) को स्थानांतरित करने के लिए जिम्मेदार व्यक्ति को विदेशी विक्रेता से या तो प्राप्त करना चाहिए:

1. आईआरएस द्वारा जारी एक विदहोल्डिंग प्रमाण पत्र जो विशेष एक्सचेंज को मंजूरी देता है और हस्तांतरणकर्ता को किसी भी कर को रोकने से बचने की अनुमति देता है, या;
2. विदेशी विक्रेता से नोटिस जो प्रमाणित करता है कि विक्रेता ने रोक प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया है।

सबसे पहले, किसी भी विदेशी संपत्ति के मालिक को किसी भी अचल संपत्ति को स्थानांतरित करने से पहले आईटीआईएन प्राप्त करने के लिए आगे की योजना बनानी चाहिए, और जैसे ही किसी भी संपत्ति हस्तांतरण की व्यवस्था की गई है, एक विदहोल्डिंग प्रमाण पत्र के लिए आवेदन करना चाहिए। 

दूसरा, यह महत्वपूर्ण है कि कोई भी विदेशी विक्रेता 1031 एक्सचेंज को पूरा करने के इच्छुक हैं, जो बिक्री प्रक्रिया में जल्दी एक जानकार, पेशेवर, योग्य मध्यस्थ के साथ परामर्श करता है, और साथ ही अनुभवी सलाहकारों से कर या वित्तीय सलाह भी प्राप्त करता है, ताकि उन्हें समापन और अमेरिकी कर फाइलिंग प्रक्रिया में सहायता मिल सके। यदि आप एक योग्य मध्यस्थ के लिए संदर्भ चाहते हैं, तो कृपया हमें बताएं। 

हमारे सीपीए से अतिरिक्त संसाधन फिर से: 1031 एक्सचेंजों का उपयोग करने वाले विदेशी नागरिक:

संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए एक विदेशी व्यक्ति के स्वामित्व में है, जो इस विनिमय को एफआईआरपीटीए के तहत गिर जाएगी। एफआईआरपीटीए के तहत, यदि कोई संपत्ति एक अनिवासी विदेशी से खरीदी जाती है, तो अमेरिकी खरीदार को आईआरएस को भेजने के लिए लेनदेन में संपत्ति के मूल्य का 15% रोकना होगा। हालांकि, यदि कुछ शर्तों को पूरा किया जाता है, तो कोई रोक लगाने की आवश्यकता नहीं है।

यदि हस्तांतरणकर्ता हस्तांतरणकर्ता को एक लिखित नोटिस प्रदान करता है जिसमें कहा गया है कि स्थानांतरण आईआरसी के गैर-मान्यता प्रावधान के तहत लाभ या हानि की मान्यता के अधीन नहीं है, और हस्तांतरणकर्ता हस्तांतरण के 20 दिनों के भीतर आईआरएस को लिखित नोटिस प्रदान करता है, तो हस्तांतरणकर्ता को रोकने की आवश्यकता नहीं है।

ऊपर सूचीबद्ध चरणों के अलावा, धारा 1445-2 (डी) (2) (iv) में कहा गया है कि उपरोक्त रोक बहिष्करण केवल एक धारा 1031 लेनदेन के प्रतिभागियों के लिए उपलब्ध है, यदि लेनदेन एक साथ किया जाता है, यानी, धारा 1031 विनिमय के तहत दोनों स्थानान्तरण एक ही दिन में प्रभावी होते हैं। 

FIRPTA रोक आवश्यकता को ट्रिगर किया जाता है यदि कोई विदेशी व्यक्ति लेनदेन के हिस्से के रूप में नकदी (या अन्य संपत्ति) प्राप्त करता है, और विदेशी व्यक्ति द्वारा आत्मसमर्पण की गई संपत्ति का मूल्य प्राप्त संपत्ति के मूल्य से अधिक है। यह हो सकता है, उदाहरण के लिए, यदि आत्मसमर्पण की गई संपत्ति में कोई बंधक नहीं है, लेकिन प्राप्त संपत्ति में एक बंधक है जिसे माना जाता है।

विशेष धारा 1031 सीमाओं को पूरा करने की स्थिति में, यानी एक साथ आवश्यकता और नो-बूट नियम, एफआईआरपीटीए को रोकने से रोकने का एकमात्र तरीका आईआरएस से एक रोक प्रमाण पत्र प्राप्त करना है।

संक्षेप में, निम्नलिखित चरण आवश्यक हैं, यह मानते हुए कि अनुभाग 1031 की आवश्यकताओं का अन्यथा अनुपालन किया जाता है:

1. सुनिश्चित करें कि बिल्कुल कोई बूट नहीं है, यानी, विदेशी व्यक्ति को बदले में कोई नकदी स्थानांतरित नहीं की जा रही है।
2.  सुनिश्चित करें कि विनिमय अनुबंध और बंद करने वाले दस्तावेजों के परिणामस्वरूप विशेष रूप से दोनों हस्तांतरण एक ही दिन में प्रभावी होते हैं।
3. सुनिश्चित करें कि गैर-मान्यता की एक लिखित सूचना विदेशी व्यक्ति द्वारा दूसरे पक्ष को ऊपर सूचीबद्ध नोटिस के लिए आवश्यकताओं वाले एक्सचेंज को प्रदान की जाती है।
4. सुनिश्चित करें कि नोटिस प्राप्त करने वाले एक्सचेंज के लिए अन्य पक्ष आईआरएस को नोटिस भेजता है, निम्न पते पर: पीओ बॉक्स 21086, ड्रॉप पॉइंट 8731, एफआईआरपीटीए यूनिट, फिलाडेल्फिया, पीए 19114-0586

नोट: कानूनी वकील से परामर्श किया जाना चाहिए और यह सुनिश्चित करने के लिए कानूनी सलाह प्रदान करनी चाहिए कि इन मामलों को बंद करने पर पूरा किया जाता है।

1031 एक्सचेंज फ्लोरिडा और न्यूयॉर्क 

जबकि संघीय कर नियम अभी भी लागू होते हैं, पूंजीगत लाभ के स्थगित होने की अनुमति देते हैं जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, 1031 एक्सचेंज न्यूयॉर्क नियमों के लिए उन लोगों की आवश्यकता होती है जो न्यूयॉर्क के निवासी नहीं हैं, उन्हें बिक्री से प्राप्त किसी भी लाभ पर 7.7% राज्य आयकर का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। हालांकि, एक 1031 विनिमय NYC नियमों के लिए 

1031 एक्सचेंज फ्लोरिडा के लिए कोई राज्य आयकर नहीं है, इसलिए बिक्री से प्राप्त किसी भी लाभ पर कोई राज्य आयकर नहीं है। 

छुट्टी किराये की संपत्ति फ्लोरिडा में पकड़ समय

आईआरएस को चुनौती देने से रोकने के लिए कि क्या छुट्टी किराये की संपत्ति 1031 एक्सचेंज के लिए अर्हता प्राप्त करती है, इसे दो साल की अवधि के लिए प्रत्येक वर्ष कम से कम 14 रातों के लिए किराए पर लिया जाना चाहिए।

छुट्टी किराये की संपत्ति का आपका व्यक्तिगत उपयोग प्रति वर्ष 14 रातों से अधिक या एक साल की अवधि में दिनों की संख्या का 10% से अधिक नहीं होना चाहिए कि संपत्ति किराए पर ली गई है। मरम्मत, वार्षिक रखरखाव, आदि करने के लिए आप संपत्ति पर खर्च करने वाले समय को 14-दिन की सीमा की ओर नहीं गिना जाता है।

मैनहट्टन मियामी रियल एस्टेट LLC आप अपने 1031 एक्सचेंज के साथ मदद कर सकते हैं

फ्लोरिडा या NY में 1031 एक्सचेंज कंपनियों के लिए खोज रहे हैं? नीचे बताया गया है कि हम एक संपत्ति निवेशक के रूप में आपकी मदद कैसे कर सकते हैं।

हम कर सकते हैं:

1. फ्लोरिडा 1031 एक्सचेंज या न्यूयॉर्क 1031 एक्सचेंज का उपयोग करके अपग्रेड या डाउनग्रेड करने में आपकी मदद करें;
2. सूची और एक विशेष आधार पर अपने NYC या मियामी संपत्ति बेच;
3. स्रोत व्यक्तिगत निवेश गुण, condominiums और बहु परिवार के गुणों के थोक खरीद के अवसर; 
4. अपने किरायेदारों के स्थानांतरण की सुविधा;
5. योग्य किरायेदारों को ढूँढें और स्क्रीन करें;
6. संपत्ति के टर्नओवर का प्रबंधन करें; 
7. संपत्ति प्रबंधन सेवाएं प्रदान करें, जबकि संपत्ति किराए पर ली जा रही है (जिनमें से कुछ हम मालिक को बिना किसी लागत के करते हैं);
8. वकीलों और योग्य बिचौलियों की हमारी टीम के साथ-साथ पूरी 1031 प्रक्रिया के माध्यम से मालिकों को गाइड करें जिनके पास 1031 एक्सचेंजों के साथ कई वर्षों का अनुभव है। 

हमारे पास 1031 लेनदेन के साथ बहुत सारे अनुभव हैं और निवेश संपत्ति जीवनचक्र के भीतर किसी भी बिंदु पर सहायता प्रदान कर सकते हैं।

अगला कदम क्या है?  

हमारे प्रबंध ब्रोकर के साथ बात करने के लिए एक समय निर्धारित करें Anthony Guerriero, एमबीए, सीपीए ताकि हम आपकी आवश्यकताओं को बेहतर ढंग से समझ सकें। और इस बीच, नीचे आप मैनहट्टन और मियामी दोनों में आवासीय कोंडो संपत्तियों को ब्राउज़ कर सकते हैं।