मियामी और न्यूयॉर्क में घरों और अपार्टमेंट बेचना

हम अपनी मैनहट्टन आवासीय संपत्ति बेचतेसमय ब्रोकर या एजेंट चुनने की सलाह देते हैं। तुम अपने आप को लाइन सोच नीचे महीने नहीं खोजना चाहता: "क्यों मैं कभी इस आदमी या लड़की किराया किया?  मैं उन्हें पहली जगह में कभी पसंद नहीं आया । तुम्हें पता है जब आप इसे किसी के साथ बंद मारा और जब तुम नहीं. जिन लोगों के साथ आप इसे हिट करते हैं, वे लंबे समय में आपके लिए अधिक मेहनत करेंगे।

यदि आप मियामी में अचल संपत्तिबेच रहे हैं तो यह बिक्री गाइड भी मान्य है।

ब्रोकर को काम पर रखते समय लाल झंडे के लिए देखें, जैसे कि आप क्या सुनना चाहते हैं, जैसे आक्रामक रूप से उच्च बिक्री मूल्य के साथ आना। लिस्टिंग एजेंटों के बीच यह एक आम प्रथा है। यदि आप इस रणनीति के लिए गिरते हैं, तो आप कम कीमत पर बेचने का जोखिम उठाते हैं, यदि आपइसे पहली बार सही तरीके से कीमत देते हैं। तो, इस रणनीति के लिए गिर मत करो। 

ध्यान रखें कि आपके एजेंट को हमेशा हर चीज पर विशेषज्ञ होने की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन उन्हें इस बारे में ईमानदार होना चाहिए कि वे क्या जानते हैं और नहीं जानते हैं और लोगों की एक टीम आपके सवालों के जवाब खोजने के लिए भरोसा करने के लिए है। बेशक, उन्हें कुछ अनुभव की आवश्यकता है। उन्हें यह जानने की जरूरत है कि बाजार पर और विस्तार से इन्वेंट्री क्या है। लेकिन, दूसरी ओर, यदि आप पिछले साल बिक्री में बहुत अधिक लिस्टिंग और $ 300 मिलियन के साथ किसी को किराए पर लेते हैं, तो वे आपको फिर कभी नहीं देखेंगे और कभी भी एक शो में नहीं दिखाई देंगे। आपको किसी ऐसे व्यक्ति की जरूरत है जो दिखाने और काम करने वाला हो । न सिर्फ तुम एक पिच दे!

आपके एजेंट को आपको इस प्रक्रिया के बारे में शिक्षित करने में सक्षम होना चाहिए। अक्सर एजेंटों को लिस्टिंग, छुट्टी मिलती है, और कभी भी किसी मालिक को यह नहीं बताते कि क्या उम्मीद करनी है। 

अमेरिका का रियल एस्टेट बाजार बहुत पारदर्शी है, खासकर कई अन्य देशों की तुलना में। बंद बिक्री लेनदेन डेटा बंद होने के 60 दिनों के भीतर सार्वजनिक रूप से उपलब्ध हो जाता है। इसलिए, एक लिस्टिंग मूल्य के साथ आ रहा है कि विघ्रुण नहीं होना चाहिए । 

तुलनीय गुणों की कीमतों का विश्लेषण करें

घर बेचने की पूरी प्रक्रिया शुरू करने के लिए, विक्रेता को संपत्ति के वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन की आवश्यकता होती है। इस तरह के मूल्यांकन को प्राप्त करने के लिए, हम विक्रेता को तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (सीएमए) प्रदान करेंगे जिसमें शामिल है:

1. बाजार पर वर्तमान गुण।
2. गुण है कि हाल ही में बेच दिया है ।
3. गुण है कि हाल ही में बेच दिया है, लेकिन अभी तक बंद नहीं किया है ।

अक्सर हम एक ही इमारत, पड़ोसी इमारतों या प्रतिस्पर्धी संपत्तियों के भीतर तुलनीय जानकारी प्राप्त करने में सक्षम होंगे।

इस तुलना में उपयोग किए जाने वाले गुण स्थान, आकार और प्रकार (यानी, कॉप या कोंडो)के संदर्भ में विक्रेता की संपत्ति के बराबर होने चाहिए। यह विश्लेषण विक्रेता की मूल्य निर्धारण रणनीति का आधार होगा।

मूल्य निर्धारित करने के लिए अपने स्वयं के जैसे बिक्री के लिए घरों पर जाएं

हमारा सुझाव है कि विक्रेता प्रतिस्पर्धा के मूल्य निर्धारण को मापने के लिए बाजार पर अन्य घरों का दौरा करता है। विक्रेता को प्रत्येक संपत्ति को निष्पक्ष रूप से और खरीदार की आंखों के माध्यम से देखना चाहिए, जिससे भावना समीकरण से बाहर हो जाती है।

मूल्य निर्धारण वास्तव में बाजार द्वारा निर्धारित किया जाता है

संपत्ति का मूल्य निर्धारण एक सटीक विज्ञान नहीं है, हालांकि, क्योंकि अमेरिका में मूल्य निर्धारण बहुत पारदर्शी है। बाजार है, जो बल्कि अच्छी तरह से वर्तमान घर की कीमतों के बारे में शिक्षित है, अंततः तय करेंगे कि एक विशेष घर की कीमत के लायक है ।

शुरू में घर की सही कीमत लगाना महत्वपूर्ण है, अन्यथा संपत्ति बाजार पर दुर्बल हो जाएगी। यदि ऐसा होता है, तो दलाल और संभावित खरीदार ध्यान देंगे। संपत्ति देखे बिना, ये दलाल इस बारे में निर्णय लेंगे कि इसे क्यों नहीं बेचा गया है। उदाहरण के लिए, वे संभवतः अनुमान लगाएंगे कि संपत्ति के साथ कुछ गलत है और इसलिए, इस अंधे आकलन के आधार पर अपने ग्राहकों को इससे दूर ले जाएं।

विक्रेता के लिए बिक्री के लिए सूचीबद्ध होने और तदनुसार उनकी अपेक्षाओं को समायोजित करने के बाद घर पर बाजार की प्रतिक्रिया देखना भी बहुत महत्वपूर्ण है।

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"मैनहट्टन Condo बाजार विश्लेषण"

यह निश्चित करने के लिए कि विक्रेता की संपत्ति को सबसे प्रभावी तरीकों से विपणन किया जाता है, हम यह सुनिश्चित करेंगे कि विक्रेता की लिस्टिंग सबसे व्यापक दर्शकों तक पहुंच जाए। हम अन्य दलालों के साथ नेटवर्किंग करके, आकर्षक और प्रभावी इलेक्ट्रॉनिक और मुद्रित विपणन सामग्री विकसित करके, रियल एस्टेट दलालों और खरीदारों दोनों के लिए खुले घरों की मेजबानी करके, प्रत्यक्ष-मेल अभियानों को विकसित करते हैं और सबसे महत्वपूर्ण रूप से हमारी अपनी साइट सहित विभिन्न प्रमुख वेबसाइटों के माध्यम से अधिकतम वेब एक्सपोजर प्राप्त करते हैं,  www.ManhattanMiami.com .

स्थानीय एजेंट और ब्रोकर नेटवर्किंग

विक्रेता की संपत्ति मैनहट्टन में हर एक रियल एस्टेट फर्म के साथ सह-दलाली करने वाली है और न्यूयॉर्क में यहां व्यापार करने के लिए लाइसेंस प्राप्त सभी 28,000 रियल एस्टेट एजेंटों को उपलब्ध कराया जाएगा।

90% से अधिक बिक्री में, लिस्टिंग एजेंट के अलावा एक एजेंट खरीदार लाएगा। इसलिए, विक्रेता के एजेंट के लिए आपको खरीदार खोजने के लिए जिम्मेदार इकाई तक पहुंचना महत्वपूर्ण है: ब्रोकरेज समुदाय।

खुले घर

हम ब्रोकरेज समुदाय को लक्षित करने वाले खुले घरों की मेजबानी करेंगे, जिससे हम घर को देखने के लिए रियल एस्टेट ब्रोकर्स लाते हैं।

हम विक्रेता की संपत्ति के बारे में आम जनता को सूचित करने और शिक्षित करने के लिए नियमित रूप से अनुसूचित सामान्य खुले घरों का भी आयोजन करेंगे।

विपणन सामग्री विकसित करना

हम केवल उन संपत्तियों की पेशेवर तस्वीरों और मंजिल योजनाओं का उपयोग करते हैं जिन्हें हम बाजार में लेते हैं। हम अन्य पेशेवर प्रचार सामग्री भी विकसित करेंगे, यदि अपार्टमेंट खाली है तो लगभग मंचन तस्वीरें शामिल होंगी। हमें लगता है कि यह एक संभावित खरीदार को यह समझने में मदद करने में महत्वपूर्ण है कि अपार्टमेंट पूरी तरह से सुसज्जित की तरह दिखेगा। 

वेब एक्सपोजर

90% खरीदार अपने घर खोज प्रक्रिया के अभिन्न अंग के रूप में इंटरनेट का उपयोग करते हैं। इसलिए, हर लिस्टिंग को प्रमुखता से प्रदर्शित किया जाएगा:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (ऑन लाइन आवासीय)
• www.REBNY.com (न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट बोर्ड) लिस्टिंग सेवा
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

और, यदि विक्रेता की संपत्ति की कीमत $ 5,000,000 से अधिक है, तो इसे स्वचालित रूप से सबसे प्रमुख लक्जरी रियल एस्टेट वेबसाइटों पर रखा जाएगा:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com  (रॉब रिपोर्ट द्वारा)

डायरेक्ट मार्केटिंग

मैनहट्टन या मियामी लक्जरी कोंडोबेचते समय, प्रत्यक्ष विपणन विक्रेता की संपत्ति में रुचि पैदा करने का एक प्रभावी तरीका है। हमारे पास सैकड़ों हजारों संभावित खरीदारों के साथ मालिकाना मेलिंग सूचियां हैं जिन्हें हम विक्रेता की लिस्टिंग वितरित करेंगे।

हम यह सुनिश्चित करने में सतर्क रहेंगे कि संभावित खरीदार जो हम आपकी संपत्ति पर लाते हैं, वे खरीद के लिए आर्थिक रूप से योग्य हैं ताकि बर्बाद समय को कम किया जा सके। हम यह निर्धारित करने में आवश्यक प्रश्न पूछेंगे कि खरीदार हमारे ग्राहकों के लिए एक अच्छा फिट है या नहीं। उदाहरण के लिए, हम करेंगे:

• संभावित खरीदारों से बंधक पूर्व योग्यता पत्र का अनुरोध करें।
• संभावित खरीदार की आय और संपत्ति के बारे में प्रासंगिक सवाल पूछें।
• पूछताछ करें कि क्या संभावित खरीदार खरीदने की तत्परता का आकलन करने के लिए अपना घर बेच रहा है।
• पूछताछ के रूप में कि क्या वे मालिक है या अतीत में संपत्ति के स्वामित्व में है ।
• यदि संभावित खरीदार बंधक प्राप्त कर रहा है, और कुल खरीद मूल्य के लिए धन का सबूत प्राप्त करें तो सौदा सभी नकदी है।

हम अपने विक्रेताओं को एक संभावित खरीदार के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की अनुमति कभी नहीं देंगे जब तक कि हम यह साबित नहीं कर सकते कि खरीदार आर्थिक रूप से योग्य है।

न्यूयॉर्क में, खरीदारों और विक्रेताओं के बीच मौखिक रूप से ऑफ़र किए जाते हैं। फ्लोरिडा में, ऑफर लिखित रूप में किए जाते हैं और 10% जमा प्रस्ताव के साथ प्रस्तुत किया जाता है। न्यूयॉर्क में, इसलिए, चूंकि प्रस्ताव मौखिक रूप से किया गया था, इसलिए यह प्रस्ताव खरीदार पर बाध्यकारी नहीं है। मियामी में, हालांकि, चूंकि प्रस्ताव लिखित रूप में किया जाता है और जमा के साथ, फ्लोरिडा प्रस्ताव खरीदार पर बाध्यकारी होगा।

• हम खरीदारों और खरीदारों के दलालों से सभी बोलियां या ऑफ़र करेंगे और तुरंत उन्हें विक्रेता को रिले करेंगे।
• हम कानूनी तौर पर विक्रेता को सभी प्रस्ताव पेश करने के लिए बाध्य कर रहे हैं ।
• एक बार प्रस्ताव प्राप्त होने के बाद, हम विक्रेता के साथ न केवल कीमत की पेशकश की जा रही है बल्कि प्रस्ताव की अन्य शर्तों और संभावित खरीदार की योग्यता, जैसे समापन की संभावना, समापन तिथि, वित्तपोषण आकस्मिकताओं आदि पर भी चर्चा करेंगे।
• हमारा काम हमारे ग्राहक के लिए सबसे अच्छी कीमत और शर्तों को प्राप्त करना है, इसलिए हम विक्रेता को प्रतिप्रस्ताव करने और बातचीत की प्रक्रिया शुरू करने के लिए प्रोत्साहित करेंगे ताकि दोनों पार्टियां कीमत, शर्तों और समापन तिथि पर सहमत हों।

ध्यान रखें कि, जबकि एक प्रस्ताव एक बड़ी बात हो सकती है, एक प्रस्ताव का मतलब कुछ भी नहीं है यदि खरीदार बोर्ड अनुमोदन (विशेष रूप से कॉप के मामले में) खरीदने या पारित करने के लिए योग्य नहीं है।

एक रियल एस्टेट अटार्नी अनुबंध तैयार करेगा

यह खरीदारों और विक्रेताओं के लिए न्यूयॉर्क शहर में प्रथागत है कि वे लेनदेन के लिए न्यूयॉर्क रियल एस्टेट अटॉर्नी को शामिल करें। हालांकि यह फ्लोरिडा में कम प्रथागत है, हमारे ग्राहकों को हमेशा अपने लेनदेन के लिए एक फ्लोरिडा अचल संपत्ति अटार्नी संलग्न हैं । हम हमेशा अपने खरीदारों और विक्रेता को सलाह देते हैं कि वे हर लेनदेन में कानूनी प्रतिनिधित्व करें ताकि वे पूरी प्रक्रिया में अच्छी तरह से सुरक्षित हों।

हम कई वकीलों कि दोनों मैनहट्टन और मियामी में काम किया है, तो हम आपको बहुत सक्षम वकीलों के साथ कनेक्ट करने के लिए आप लेनदेन में प्रतिनिधित्व कर सकते हैं । हम बड़े कानून फर्मों से दूर रहने का सुझाव है, के रूप में वे पैसे के टन चार्ज करने के लिए अपने पैरालीगल में से एक है एक साधारण बंद कर सकते हैं ।

एक बार जब आप खरीदार के साथ शब्दों में आ जाते हैं, तो आपका वकील बिक्री का अनुबंध तैयार करना शुरू कर देगा। खरीदार के वकील के निष्कर्ष निकालने के बाद कि इमारत की वित्तीय स्थिति संतोषजनक है और इमारत के उप-कानून और बिक्री के अनुबंध स्वीकार्य हैं, खरीदार का वकील खरीदार को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की अनुमति देगा।

खरीदार की जमा विक्रेता के वकील द्वारा एस्क्रो में आयोजित किया जाएगा

जब खरीदार अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है, तो उसे खरीद मूल्य का 10% जमा भी पेश करना होगा। अनुबंध प्लस जमा तो हस्ताक्षर करने के लिए अपने वकील को भेजा जाएगा । जमा बंद होने तक अपने वकील के एस्क्रो खाते में आयोजित किया जाएगा ।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि जब तक अनुबंध सभी पक्षों द्वारा वितरित और हस्ताक्षर नहीं किए गए हैं, तब तक आप अभी भी अन्य प्रस्तावों का मनोरंजन और स्वीकार कर सकते हैं।

यदि वित्तपोषण, खरीदार अपने या अपने ऋण आवेदन के साथ आगे बढ़ना चाहिए । यह सलाह दी जाती है कि खरीदार आवास खोज शुरू करने से पहले बंधक के लिए पूर्व-अर्हता प्राप्त करता है।

"संपत्ति खरीदने और बेचने पर कर और कानूनी मुद्दे"

आवेदन सामग्री एक सहकारी और कॉन्डोमिनियम के लिए समान हो सकती है। खरीदार को बोर्ड पैकेज तैयार करने की आवश्यकता होगी, जो Condos और Coops दोनों के लिए समान है।

बोर्ड पैकेज को पूरा करने के लिए एक आवेदन तैयार करने और खरीदार के सीपीए द्वारा हस्ताक्षरित एक वित्तीय बयान प्रस्तुत करने पर जोर देता है, दस्तावेजों बैंकों के बयान और जैसे, कर रिटर्न के तीन साल, व्यक्तिगत और वित्तीय संदर्भ के पत्र, पेशेवर संदर्भ के पत्र, बिक्री के अनुबंध, और एक बैंक प्रतिबद्धता पत्र कहा कि एक बंधक को मंजूरी दे दी गई है सहित वित्तीय बयान प्रस्तुत , यदि वित्तपोषण।

जबकि खरीदार का एजेंट वास्तव में पैकेज तैयार करेगा, हम खरीदार के एजेंट के साथ काम करेंगे ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि सर्वोत्तम संभव बोर्ड पैकेज तैयार किया गया है और समीक्षा के लिए प्रबंध एजेंट को प्रस्तुत किया गया है।

एक बार पूरा हो जाने के बाद, बोर्ड पैकेज को समीक्षा के लिए इमारत के प्रबंध एजेंट को भेजा जाएगा। एक बार प्रबंध एजेंट यह निर्धारित करता है कि खरीदार का आवेदन पूरा हो गया है और सभी क्रेडिट चेक को मंजूरी दे दी जाती है, पैकेज निदेशक मंडल को भेजा जाएगा।

एक Condo के मामले में, वहां आम तौर पर कोई औपचारिक साक्षात्कार है । खरीदार के आवेदन की समीक्षा की जाएगी, और यदि सभी आवश्यक सामग्रियों को शामिल किया जाता है और क्रम में, एक अनुमोदन आम तौर पर प्रदान किया जाता है।

कॉप के मामले में, यदि बोर्ड को यह पसंद है कि वह आवेदन में प्रस्तुत जानकारी और सहायक दस्तावेजों से क्या देखता है, तो खरीदार को साक्षात्कार के लिए बोर्ड के सदस्यों के साथ मिलने के लिए आमंत्रित किया जाएगा।

प्रबंध एजेंट आम तौर पर हमें सूचित करेगा जब संभावित खरीदार बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है । बोर्ड द्वारा अनुमोदन के बाद, सभी पक्षों को बंद करने के लिए योजना शुरू करने के लिए तैयार हैं ।

पूरी प्रक्रिया एक Condo में जल्दी से स्थानांतरित कर सकते है और, एक ऋण एक समय पर फैशन में सुरक्षित किया जा सकता है संभालने, प्रक्रिया अनुबंध से लगभग ६० दिनों में बंद करने के लिए स्थानांतरित कर सकते हैं । कॉप प्रक्रिया अधिक शामिल है और 60 से 90 दिनों तक अधिक समय लग सकता है।

एक Condo के मामले में, वहां आम तौर पर कोई औपचारिक साक्षात्कार है । खरीदार के आवेदन की समीक्षा की जाएगी, और यदि सभी आवश्यक सामग्रियों को शामिल किया जाता है और क्रम में, एक अनुमोदन आम तौर पर प्रदान किया जाता है।

कॉप के मामले में, यदि बोर्ड को यह पसंद है कि वह आवेदन में प्रस्तुत जानकारी और सहायक दस्तावेजों से क्या देखता है, तो खरीदार को साक्षात्कार के लिए बोर्ड के सदस्यों के साथ मिलने के लिए आमंत्रित किया जाएगा।

प्रबंध एजेंट आम तौर पर हमें सूचित करेगा जब संभावित खरीदार बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है । बोर्ड द्वारा अनुमोदन के बाद, सभी पक्षों को बंद करने के लिए योजना शुरू करने के लिए तैयार हैं ।

पूरी प्रक्रिया एक Condo में जल्दी से स्थानांतरित कर सकते है और, एक ऋण एक समय पर फैशन में सुरक्षित किया जा सकता है संभालने, प्रक्रिया अनुबंध से लगभग ६० दिनों में बंद करने के लिए स्थानांतरित कर सकते हैं । कॉप प्रक्रिया अधिक शामिल है और 60 से 90 दिनों तक अधिक समय लग सकता है।

समापन, या कभी-कभी निपटान कहा जाता है, अचल संपत्ति लेनदेन में अंतिम कदम है।

अंतिम तिथि पर, पार्टियां खरीद अनुबंध को घाघ करते हैं और विक्रेता से खरीदार को संपत्ति का स्वामित्व स्थानांतरित करते हैं।

• खरीदार (या खरीदार का बैंक) खरीद पर बकाया शेष राशि के लिए भुगतान करता है, जो आमतौर पर खरीद मूल्य का शेष 90% है और 3.5% (बंधक वित्तपोषणके बिना) की लागत को 5.5% (बंधक के साथ) तक बंद करता है।
• विक्रेता खरीदार को काम पर हस्ताक्षर करता है और घर की चाबियां बचाता है।
• एक टाइटल कंपनी स्थानीय भूमि रजिस्ट्री के साथ नया डीड दर्ज करेगी।
• विक्रेता बिक्री की आय से कारण पैसा प्राप्त होगा, कम बंद लागत और बंधक भुगतान अगर विक्रेता बंद करने पर एक मौजूदा बंधक था ।

विदेशी खरीदारों के लिए, बंद खरीदार अमेरिका में शारीरिक रूप से मौजूद होने के बिना जगह ले जा सकते हैं । खरीदार बस खरीदार के वकील या किसी अन्य प्रतिनिधि को पावर ऑफ अटॉर्नी आवंटित करेगा जो खरीदार की ओर से सौदा बंद कर देगा। यह एक आम प्रथा है ।

"निवेशकों के लिए संपत्ति प्रबंधन"